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売却のポイントとトラブルを防止する方法
不動産の売却は「何から始めたらよいかわからない」という方も多いのではないでしょうか。大切な不動産を売却するには、正しい知識と準備が不可欠です。ここでは、売却を成功に導くためのポイントを解説します。
不動産売却のポイント
購入希望者が物件の魅力を理解し、互いに納得できる取引をするために行うべきポイントは以下の3つです。
物件情報を集めよう
物件の情報をしっかりと集めて、売却価格のイメージを持ちましょう。登記情報に記載された物件情報の他に、周辺環境や過去の取引履歴などを整理しておきます。情報を集めて売却する不動産の長所と短所を認識することで、説得力のある価格を設定できます。
購入時の気持ちを思い出そう
物件を購入した時に魅力を感じたポイントを再確認することで、売却時にもその良さを強調できます。「設備や収納が充実してて使いやすい」「日当たりが良いので気持ちよく朝を迎えられそう」など購入希望者にとっての魅力を理解し伝えると、購買意欲を刺激できます。
前向きな売却理由を考えよう
購入希望者は「良い物件であれば、なぜ売却するのか？」と疑問に思うことがあります。そこで「新生活をスタートさせる」「資産を有効活用する」といった前向きな理由があれば、スムーズな売却につながるでしょう。
不動産売却をお考えの方へ
「できる限り早く高額で売却したい」と誰しも考えてしまいます。しかし、焦りは禁物です。ここでは、売却活動で陥りがちな注意すべきポイントを解説します。
高額査定には注意！？
自身の想定よりも、高額な査定金額を提示する不動産会社には注意が必要です。契約を取るために市場価格よりも高い価格を提示する会社があり、その結果購入希望者が現れず売却が難航する可能性があります。なかなか売れない状態が続けば、最終的に値下げすることになりかねません。高額査定の理由や算出方法など、疑問に思ったことを不動産会社に確認してみましょう。
成功のカギは誰に依頼するかが大事
売却を依頼する不動産会社選びだけでなく、担当者の見極めも重要です。担当者の技量によって売却完了までの期間が変わるため、信頼できる担当者と密に連絡を取り合うことでスムーズな売却ができます。担当者を見極める主なポイントは、以下の通りです。
- 知識や資格がある
- レスポンスが早い
- 売却実績が豊富
- 自分と波長が合う
不動産会社と同様に担当者も妥協せずに選びましょう。
複数社への媒介依頼は要注意
一般的には複数の不動産会社に依頼したら、早く売却できると考えます。しかし、会社ごとの広告が同時に出回りまった結果、購入希望者は「この物件の広告をよく見るが、なぜ売れていないのだろう？」と不信感を抱きやすくなります。情報が混乱し対応が遅れることで、売却が長引くこともあるでしょう。複数会社に依頼すると幅広い広告展開で露出が増えますが、1社に絞ることでより良い結果が得られることが多いです。
不動産会社の選び方
売却を進める上で、不動産会社を選ぶ基準の1つは「迅速に対応・レスポンスが早い」ことです。対応の早さはわかりやすい基準ですが、ここでは不動産会社に直接確認するべき内容を解説します。
不動産売却を得意としているか？
まずは、売却を得意としている不動産会社であるかを確認しましょう。不動産会社の業務は、売却だけでなく賃貸や買取など多岐にわたります。実績や専門知識が豊富な会社は、売却活動だけでなく契約手続きなども適切にサポートしてくれます。
お客様のニーズを汲み要望を聞いてくれるか？
売主の状況や要望をしっかりと確認して、適切な提案ができる不動産会社を選びましょう。売却を希望していても、実際には買取が適しているケースがあります。自社都合の提案や営業をするのではなく、状況を見極め親身になって相談に乗ってくれる会社を見極めましょう。
販売戦略がきめ細かく明確か？
売却をスムーズに進めるためには、販売戦略が重要です。たとえば地域密着型の不動産会社であれば、エリアの特性やニーズを把握している上に紹介などでの成約も期待できます。
また売却活動は、インターネット広告やSNSを活用した広範囲なプロモーションも重要です。効果的な広告やオープンハウスの開催など、どのような計画で販売を予定しているかを確認しておきましょう。
担当者との相性が重要
依頼から売却完了までは、担当者から状況報告を受けながら進めていきます。親身になって相談に乗り、売却方法を提案してくれる担当者は信頼できます。しかし、熱意が感じられない担当者では不安が増すでしょう。
担当者とのやりとりがスムーズでなければ、余計な心配が増え、売却の成否にも影響します。必要であれば担当者の変更を申し出たり、依頼先を変えることも検討しましょう。
査定評価を少しでもよくするコツ
売却価格を決めるために、評価するのは以下の項目です。
- 築年数
- 利便性
- 日当たり
- 物件の状態
変更できない築年数や利便性については、物件情報を整理して伝えます。担当者や購入希望者に少しでも良い部分がアピールできるように、些細なことでも書き出しましょう。
査定金額をアップさせるには、物件の状態を整えることが重要です。たとえば庭の手入れや掃除を行うとともに、設備が劣化していないかを確認します。可能であれば修繕やリフォームを行い、物件の価値を高める工夫をしましょう。
売却後のトラブルは未然に防いでおきましょう
売却後に問題が発生し、トラブルになることがあります。事前に原因と対策を理解しておきましょう。
近隣との境界に関するトラブル
売却前に近隣との境界を明確にしておくことが重要です。購入した際の資料で境界標の杭やプレートを見直し、越境している構造物がないか現地で確認しておきましょう。契約内容によっては不要になることがありますが、測量を行い境界を確定しておくことでトラブルを防止できます。
借地権・底地権に関するトラブル
借地権や底地権のトラブルは専門家でも難しい問題が多く、未然に防ぐためには権利関係を明確にしておくことが重要です。借地権の更新料や建て替え時の承諾料など複雑な問題が多いため、契約内容を確認して双方の同意を得ることが必要です。
重要事項の説明に関するトラブル
契約時には物件の状況や権利関係などについて説明を行う必要があり、不十分だとトラブルの原因になります。重要事項の説明は担当者が行いますが、売主も内容を理解しておきましょう。
2020年から水害ハザードマップの説明が義務化され、説明を怠ると重大なトラブルに発展する可能性があります。不動産会社と内容を共有し、買主が理解できるように十分な説明を行ってもらうことが重要です。
売買契約の解除に関するトラブル
売買契約の解除に関するトラブルは、契約条件を明確にすることで未然に防げます。特に手付金やローン特約などの条件を、しっかりと決めておくことが大切です。契約前に不動産会社から具体的なトラブル例を共有してもらい、契約解除に関する取り扱いを明確に決めましょう。
契約不適合責任のトラブル
物件売却後に欠陥が発覚した場合の責任を、明確にしておくことが重要です。トラブルの原因の多くは、売主が不動産の重大な欠陥を隠していたり買主が求める条件を十分に説明していなかったりした場合です。十分な説明と契約不適合責任の取り決めを事前に行い、売買契約書に詳細を記載してトラブルを回避しましょう。
不動産の売却は、しっかりとした準備と信頼できるパートナー選びが重要です。村上不動産では豊富な経験と知識を持つ担当者が、皆様の不動産売却を成功に導くサポートを提供しています。どうぞお気軽にご相談ください。