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不動産会社に売却を依頼する媒介契約の特徴
お手持ちの不動産を売却する際、不動産会社に仲介を依頼するために媒介契約を締結します。不動産会社には売却活動を一括して任せられますが、希望通りの期間や金額で売却するためには、売主も基本的な知識を持っておくことが重要です。
江戸川区で不動産売却をおこなう「株式会社村上不動産」が、豊富な仲介経験を活かして売却の基礎知識を解説します。
媒介契約とは？
媒介契約とは不動産会社が売主に代わって買主を募集したり、売買契約のサポートを行ったりするための契約です。
媒介契約書の内容は？
媒介契約書の主な記載内容は、以下の通りです。
- 売却する物件の情報
- 媒介契約の種類
- 不動産会社の業務内容
- レインズへの登録の有無
- 契約の有効期間
- 手数料と支払時期
媒介契約書をよくみて、納得できる内容であることを確認してから署名しましょう。
レインズ（REINS）とは？
レインズ（REINS）は、不動産流通機構が運営する不動産流通情報システムです。媒介契約の種類によっては、不動産会社は物件情報をレインズへ登録することが義務付けられます。レインズに登録することで全国の不動産会社が物件情報にアクセスできるため、より早く買主を見つけられます。
媒介契約の種類
媒介契約は3種類あり、それぞれ以下のような違いがあります。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 2社以上の不動産 会社との契約 |
◯ | ☓ | ☓ |
| 自分で見つけた買主 との取引 |
◯ | ◯ | ☓ |
| レインズへの登録 | 任意 | 義務 | 義務 |
| 活動報告 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約の有効期間 | 規定なし | 最長3カ月（更新可） | 最長3カ月（更新可） |
| 特徴 | 制約が少なく自由度が高い | 販売状況を把握しやすく自分で見つけた買主と直接取引できる | 制約がもっとも多いが手厚いサポートが期待できる |
それぞれの特徴を理解し、ご自身に合った契約を選びましょう。
早期売却を希望する人向けの契約
売却を急ぐ方には、専任媒介契約と専属専任媒介契約が適しています。どちらも契約する不動産会社は1社のみで、レインズの登録が義務付けられます。不動産会社が独占的に販売活動を行うため、積極的な販売活動が期待できるでしょう。また、どちらの契約も報告義務があるため、売主は販売活動の進捗状況を定期的に確認できて迅速な対応が可能です。
誰にも知られたくない人向けの契約
売却活動を知られたくない事情がある場合は、一般媒介契約が適しています。レインズへの登録は任意であり、売却活動を公にすることなく進めることも可能です。また一般媒介契約であれば、複数の不動産会社に仲介を依頼できます。売却を誰にも知られたくない方は、契約内容の自由度が高い一般媒介契約がおすすめです。
売却にかかる費用と税金
不動産の売却には費用がかかり、税金も発生するため売却益がすべて手元に入るわけではありません。売却の際にかかる代表的な費用と税金について紹介しますので、資金計画の参考にしてみてください。
不動産売却時にかかる諸費用
不動産売却には主に、以下の5つの費用が発生します。
登記費用
売却する不動産の所有権を、買主に移転するために必要な費用です。抵当権が残っている場合や氏名・住所の変更があれば、同時申請で対応可能です。法務局へ申請を代理する司法書士の報酬に合わせて、登録免許税がかかります。
境界の確定、測量
土地の売却の際は、契約内容によっては隣地との境界を明示しなくてはいけません。隣地境界線を明らかにするには、測量し隣地所有者との立会いにより境界を確定する必要があります。測量・境界確定には、土地家屋調査士への報酬がかかります。
仲介手数料
仲介手数料は、売買契約が成立した際に不動産会社に支払う手数料です。媒介契約書に手数料の算出方法が記載されており、売却価格に応じて変動します。
公的な証明書発行費用
公的な証明書は、主に以下の書類が該当します。
- 印鑑証明書
- 住民票
- 固定資産評価証明書
共有名義の場合は、名義人全員の公的書類が必要です。これらの書類は売却手続きの際に必要となるため、事前に用意しておきましょう。
引っ越し費用など
現在住んでいる家を売却する場合、新しい住居へ引っ越す費用も考慮しなくてはいけません。引っ越しに関連する主な費用は、以下の通りです。
- 引っ越し業者に支払う費用
- 家財道具の処分費用
- 新居での家具や家財の購入費用
- 電気・ガス・インターネットなどのライフラインの契約費用
これ以外にも、新居が賃貸物件であれば敷金礼金や家賃が必要になります。予算を事前に把握するために、必要な費用は書き出しておきましょう。
2024年7月1日から不動産売買仲介手数料の改定
2024年7月1日より、不動産売買仲介手数料が改定されました。今回の改定により、特に800万円以下の物件に関する仲介手数料に大きな変更がございます。この改定は、空き家の流通促進を目的としています。空き家などの低価格帯の物件市場を活性化するための施策です。
対象物件価格帯の拡大
従来は400万円以下の物件のみが特例措置の対象でしたが、800万円まで拡大されました。
仲介手数料の上限引き上げ
800万円以下の不動産売買における仲介手数料の上限が最大33万円に引き上げられました。
両手仲介の可能性
売主買主双方から最大33万円ずつ、最大66万円の収益を得ることが可能です。
この改定により、不動産会社の集客意欲が向上することが期待されます。
単価が低い物件でも、両手仲介で最大66万円の収益を得られる可能性が出てきたためです。
注意点
一方で、仲介手数料を抑えたい買主や売主にとっては、仲介手数料無料や割引サービスを提供する不動産会社を選ぶ選択肢もあります。例えば、オンラインで物件を探し、直接オーナーと契約できるサービスや、仲介手数料を無料または大幅に割引するサービスなどが存在します。
不動産取引を行う際は、仲介手数料の相場や各社のサービス内容を比較検討し、自身のニーズに合った選択をすることが重要です。
不動産売却時にかかる税金
不動産の売却に伴い、発生する主な税金について説明します。売却した後にかかる税金もあるので注意が必要です。
印紙税
不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。利益額や保有期間に応じて税率が決まり、譲渡所得は以下の計算式で計算されます。
課税譲渡所得金額売却価格取得費譲渡費用特別控除額
特別控除額として、マイホームの場合は3,000万円の控除があります。譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える長期保有の場合は税率が15%、5年以下の短期保有なら30%です。
消費税
建物の売却代金や仲介手数料に対して課される消費税です。個人が自宅を売却する場合の建物代金は非課税ですが、事業用や投資用物件を売却する場合は消費税が適用されます。
住民税
譲渡所得に対しては住民税も課されるため、譲渡所得税と合わせて支払います。住民税は地方税なので、税率は市町村によって異なる場合があります。売却して得た所得は、会社員であっても確定申告が必要となります。
村上不動産では、売却についてのご相談は無料で対応しています。24時間365日サポートできる代表直通のLINEでは、些細なことでもお気軽にご相談いただけます。無理な勧誘な営業は一切ありませんので、安心してお問い合せください。